töltés
Küldés

Ingatlan Értékbecslés

Kalkulátor


töltés

töltés
Számolás


töltés
Rendelés

Ingaltan-értékbecslés

Telek - Panel lakás - Lakás – Családi ház – nyaraló – üzlet – iroda – irodaház – üzletház - telephely – Termőföld – Erdő – Egyéb

Ingatlan értékbecslést többféle céllal végeztethet. Cégünk 1993-ban alakult, közel 20 éves tapasztalattal végzi e tevékenységet. Ez idő alatt több mint 30.000 értékbecslési szakvélemény és értékbecslés felülvizsgálati szakvéleményt készített. Több banknak vagyunk szerződött partner.

Milyen céllal készülhet ingatlan-értékbecslés?

- Hitelfedezeti céllal

Cégünk több éves tapasztalattal végez hitelfedezeti értékbecsléseket, több Bank szerződött partnereként. A hitelfedezeti értékbecslés esetén a valós piaci érték mellett a megrendelő, vagy a pénzintézet igényeinek megfelelően hitelbiztosítéki, illetőleg likvid érték megállapítását is elvégezzük. Cégünk fennállása óta több mint 20.000 értékbecslést készített pénzintézetek részére.

- Adásvételi szerződéshez

Már kinézte álmai otthonát? De bizonytalan, hogy reális áron veszi-e? Esetleg eladna? De nem tudja, hogy mennyit kérjen? Ne habozzon! Cégünk közel 20 éves tapasztalattal rendelkezik az ingatlan értékbecslés területén. Szakképzett ingatlanvagyon értékelő kollégáink segítenek Önnek a kérdés megválaszolásában. Ne döntsön egyedül! Bízza szakemberre!

- Könyv szerinti érték megállapításához

Vállaljuk hivatalos értékbecslési szakvélemények készítését a könyv szerinti érték megállapításához.

- Pályázatokhoz

Cégünk nagy tapasztalattal készít értékbecslést pályázatokhoz is. A pályázathoz készített szakvélemények esetében minden esetben a pályázati kiírásnak megfelelő tartalommal és az abban leírt kiegészítésekkel készítjük el szakvéleményeinket. A pályázati határidők betartásában nagy segítség vagyunk. Ha pályázna, akkor itt az idő! Rendelje meg most, vagy kérje ajánlatunkat!

- Egyéb céllal

Értékbecslést további céllal is végeztethet. Lehet akár egy vagyonmegosztáshoz, vagy hivatalos ügyintézéshez. Cégünk ebben is szolgálatára lesz!

GYIK:

Milyen dokumentumok szükséges feltétlenül az értékbecsés elkészítéséhez?

Mi a Piaci érték?

„Az a becsült összeg, amelyért az értékelés napján az ingatlan gazdát cserélhet egy hajlandóságot mutató vevő és hajlandóságot mutató eladó között megfelelő marketing tevékenységet követő tranzakció keretében, ahol a felek tájékozottan, körültekintően és kényszer nélkül járnak el.” EVS

Meddig érvényes az értékbecslési szakvélemény?

Az értékbecslési szakvélemény az ingatlanpiac normál alakulása esetén 90 napig érvényes.

Hány példányban készül az értékbecslés?

A szakvélemény 2 eredeti példányban készül.

Kérhetek-e további példányt?

Természetesen rendelhető további példány

Mennyi idő alatt készül el az értékbecslési szakvélemény?

Általában 5-10 munkanap

Lehet-e soron kívüli szakvélemény készítést kérni?

Természetesen lehet.

Kell-e helyszíni szemle az értékbecslés elkészítéséhez?

Minden esetben szükséges helyszíni szemle?

Miért készülnek fényképek?

A fényképek az értékbecslés helyszíni szemlekori műszaki állapotát rögzítik, ezért készülnek.

Mi az az EUFIM?

Az EUFIM az Európai Felsőszintű Ingaltanszakmai Minősítés.

Részt vesz-e EUFIM minősített ingatlan-értékelő a szakvélemény készítésében vagy ellenőrzésében?

Igen, minden esetben.

Tudnak-e készíteni igazságügyi szakértői ingatlan értékbecslést?

Igen, cégünknek van igazságügyi szakértő kollégája

Van-e a Magyar Mérnöki Kamaránál bejegyzett szakértőjük?

Igen, van

Az értékbecslés módszertana:

Advisors

Az ingatlan értékbecslés három féle értékelési módszerrel, illetve ezek valamilyen kombinációjával végezhető. Ezek nevezetesen:

Piac- megközelítés.

A piac -megközelítés módszerének az alkalmazásánál a piacon a közelmúltban értékesített, illetve eladásra felkínált hasonló ingatlanokat elemezzük és összehasonlítjuk az értékelés tárgyát képező ingatlannal. Aktualizáljuk az értékesítés időpontjából eredő pénzügyi értékadatokat, korrekciókat végzünk az elhelyezkedés, fejlesztési lehetőségek jellege és nagysága, a vagyontárgy állaga, kora és jövőbeni hasznosíthatósága, továbbá a pénzügyi lehetőségek alapján.

Egy ingatlan értékelésénél a piac-megközelítéses értékelési módszernek van a legnagyobb szerepe. Ebben az esetben meghatározott körzetben végzünk összehasonlításokat, amelyek közös elemeket és hasonló lehetőségeket tartalmaznak.

Ezen értékelési módszer függ az értékelés és értékesítés közötti időintervallumban bekövetkező piaci és árváltozásoktól, továbbá az előre nem látható, az értékesítés feltételeiben esetlegesen bekövetkező bármilyen körülménytől.

Költség megközelítés.

A költség-megközelítéses forgalmi érték meghatározás azon a feltételezésen alapul, hogy a mindenkori vevő nem fizet többet az ingatlanért(vagyontárgyért), mint amennyi a tárgyi vagyontárgyat helyettesítő ingatlan előállítási költsége és amelynek a hasznossága megegyezik a tulajdon hasznosságával.

Hozamszámításon alapuló értékelés.

A hozamszámításon alapuló értékelési módszerénél az értékelést úgy végezzük, hogy tőkésítjük a tervezett nettó működési bevételeket egy olyan rátával, amely arányban áll az ingatlan tulajdonjogához rendelt befektetési kockázattal.

A hozamot termelő ingatlanokat jövedelemtermelő képességük és várható értéknövekedésük alapján értékeljük. Az elemzés során vizsgáljuk a vagyontárgy befektetett tőkéjére eső nettó évi megtérülést, amely fontos eszköz a forgalmi érték meghatározásához.

A hozamszámításon alapuló értékelési módszer helyes alkalmazásával megbízható becsült értéket kapunk a jövedelemtermelő képességre.

A valós piaci érték meghatározása előtt személyesen megvizsgáljuk a tárgyi ingatlant, tanulmányoztuk a rendelkezésre álló iratanyagokat, továbbá figyelembe vesszük a:

Piaci-megközelítéssel történő értékeléshez

A költség megközelítéses értékeléshez:

A költségalapú érték-megközelítés lényege, hogy az ingatlan újra-előállítási költségéből le kell vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó földterület értékét. Ez a módszer fejezi ki legkevésbé a tényleges piaci viszonyokat. Építés alatt lévő létesítménynél, károsodott létesítménynél, takart műtárgynál, valamint olyan esetekben alkalmazható, ha más módszer nem áll rendelkezésre.
A módszer fő lépései:


A földterület értékét annak üres állapotban való értékelésével kell megállapítani, vagy a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer, vagy külön-leges esetben a hozamszámításon alapuló módszer szerint.

A pótlási költség olyan szerkezeteket és építési munkát takar, amellyel az értékelés időpontjában a meglévő funkciók (de esetleg más szerkezetek és műszaki megoldások) a legkisebb költséggel, de azonos hasznossággal pótolhatóak lennének. Az újraépítési költségben a meglévő szerkezetek változatlan újrateremtésének költségeit kell előirányozni, függetlenül azok jelenlegi hasznosulásától. A pótlási és az újraépítési költség együttesen: újra-előállítási költség.

Az újra-előállítási költségbe kell érteni a közművesítési, a tervezési, az engedélyezési, a vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói, a pénzügyi és minden egyéb ténylegesen fizetendő költséget. Ezeket a költségeket a tényleges építési piaci árak alapján kell meghatározni.

Az újra-előállítási költség általános forgalmi adót nem tartalmazhat.

Advisors pénz ház

Az ingatlan megépítésének eredeti költségeiből vagy annak könyv szerinti értékéből indexálással levezetett újra-előállítási érték csak kivételes esetben fogadható el. Ilyen eset lehet, ha az ingatlan néhány éven belül készült el, és ha a bekerülési költségeket megbízhatóan dokumentálták.

Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés. Három fő eleme: a fizikai romlás, a funkcionális avulás és a környezeti avulás. Az avulási elemek lehetnek kijavíthatóak vagy ki nem javíthatóak.

A fizikai romlás esetében figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását és a szerkezetek arányát az összértékhez viszonyítva. A fizikai avulási számításoknál a felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát kell figyelembe venni.
Általános esetben a következő gazdaságilag hasznos teljes élettartamokat kell használni:


A funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. Az értékelőnek mérlegelnie kell a korszerű létesítmény adta, a vizsgált létesítményhez képest többletszolgáltatásait, illetve azokat a korszerű követelményeket, amelyeket a vizsgált létesítmény képtelen kielégíteni.

A környezeti avulásban számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást, amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. A negatív környezeti avulás az ingatlanon elvégzett beruházással teljes mértékben soha nem állítható helyre.

Az avulás mértékét a három említett avulási kategóriában, százalékosan kell megadni. Számítása történhet becslés alapján, vagy részletesebb elemzések útján. A műszaki szemléletű avultság-becslések után a funkcionális és a környezeti avulást külön kell megbecsülni.

Az újra-előállítási költséget az avultsággal csökkentve és a telekértékkel növelve adódik eredményül a költségalapon számított forgalmi érték.

A beruházási költség meghatározáshoz a ÉKS (Építőipari Költségbecslési Segédlet) 2004. évi számában közzétett, a Bau-Data által kiadott építési adatokat, valamint az ebben járatos szakértők tapasztalati árait vettem alapul.

A hozamszámítással számított értéknél az ingatlan jövedelemtermelő képességéből indulunk ki. A hozamszámításnak két jellemző módszere a direkttőkésítés és a DCF (Discount Cash Flow) számítás.

Hozamszámításon alapuló értékeléshez figyelembe kell venni

A hozamszámítás módszerei

A direkt tőkésítés

A direkt tőkésítés esetében az ingatlan által termelt hasznot – nettó működési eredményt (mely a bevételek és a kiadások különbözete) – kvázi örökjáradéknak vesszük és egy megtérülési rátával osztjuk. A megtérülési ráta a megtérülési évek reciprokával egyenlő.

Tiszta jövedelem alatt a tervezett bevételek ténylegesen kifizetett kiadásokkal csökkentett értékét értjük.

Ingatlan értékének meghatározása a várható hozam (megtérülési ráta) és a tiszta jövedelem ismeretében



A DCF (Discount Cash Flow) elemzés

A DCF elemzésnél az ingatlan jövedelemtermelő képességével vizsgáljuk az ingatlant. Az ingatlan értéke ebben esetben a befektetési idő alatt termelt jövedelmek és az utolsó évben tőkésítéssel számított ingatlanérték (maradványérték) jelenértéke. Az éves bevételek jelenértékét diszkontrátával diszkontáljuk, a maradványértéket vagy tőkésítési rátával tőkésítjük, vagy az ingatlan jelenlegi értékéből kiszámítjuk jövőértékét. A diszkontráta meghatározását a befektetett saját tőke elvárt hozamából kalkuláljuk. A tőkésítési ráta számítása az elvárt megtérülésből számítható.

Az üzleti érték számításánál ez esetben a Nettó jelenérték + maradványérték számítást alkalmaztuk.

A nettó jelenérték számítási módszere:



A maradványérték számítása:

Az ingatlan maradványértéke a feltételezett értéknövekedéssel az n-dik év végén számított maradvényérték, mely a n-dik év bevételének direkt tőkésített értéke.

Az ingatlan értéke DCF elemzéssel:





A számítást táblázatos formában végeztem, az alábbi feltételek figyelembe vételével:

Vissza a lap tetejére